La pregunta más frecuente al planificar una reforma en Mallorca tiene trampa: en la mayoría de casos no es «arquitecto o constructora», sino «qué combinación de los dos te conviene contratar». Para una reforma integral, una ampliación o cualquier obra que toque estructura, distribución o instalaciones generales, la Ley 12/2017 de Urbanismo de las Illes Balears exige proyecto técnico firmado por arquitecto colegiado y dirección facultativa durante la obra. Para una reforma menor (pintura, sustitución de suelos, baño sin tocar instalaciones generales), basta con la constructora. Esta guía te ayuda a decidir cuál es tu caso, qué cuesta cada opción y cómo evitar los errores más caros.
La pregunta mal planteada: en obra mayor necesitas a los dos
Mucha gente llega a esta decisión pensando que tiene que elegir uno de los dos para ahorrar. La realidad es otra: arquitecto y constructora hacen trabajos completamente distintos, y en obra mayor (la mayoría de reformas integrales) el arquitecto no es opcional — es obligatorio por ley.
- El arquitecto proyecta, calcula, dirige técnicamente y certifica.
- La constructora ejecuta lo que el arquitecto ha proyectado, bajo su dirección.
No son sustitutos. Son piezas complementarias del mismo proceso. Lo que sí puedes elegir es cómo contratarlos: en paralelo (cada uno por su cuenta), o de forma integrada (la constructora trae al arquitecto como colaborador). Eso lo desarrollamos en la sección de modelos.
Qué hace exactamente un arquitecto en una reforma
El arquitecto interviene en cinco fases concretas. No es opcional saltárselas en obra mayor:
- Anteproyecto: estudio inicial del estado actual, propuesta de distribución, primeras decisiones de calidades y orientación de costes.
- Proyecto técnico visado: planos definitivos, memoria técnica, cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE), cálculo estructural, justificación urbanística. Este documento es el que se entrega al ayuntamiento para obtener licencia.
- Tramitación de licencia: aunque el arquitecto firma el proyecto, la tramitación práctica suele coordinarla la constructora o un gestor — pero el documento técnico es del arquitecto.
- Dirección facultativa de obra: visitas periódicas a obra (semanales o quincenales según complejidad), validación de modificaciones, control de calidad y firma del libro de órdenes.
- Certificado final de obra: documento que acredita que la obra se ha ejecutado conforme al proyecto. Sin este certificado no se pueden registrar las modificaciones ni dar de alta los suministros nuevos.
En obra mayor el arquitecto técnico (aparejador) es también obligatorio: se ocupa de la dirección de la ejecución material, control de gremios y seguridad y salud en obra. Los honorarios del aparejador suelen ser un 30-40% de los del arquitecto y se contratan en paralelo.
Qué hace exactamente una constructora
La constructora es quien ejecuta físicamente la obra. Sus responsabilidades concretas son:
- Aprovisionamiento de materiales según el proyecto técnico.
- Gestión y coordinación de gremios: albañiles, fontaneros, electricistas, carpinteros, pintores, instaladores de clima.
- Ejecución material conforme a planos y prescripciones técnicas del proyecto.
- Cumplimiento del calendario de obra comprometido en contrato.
- Control de calidad in situ y subsanación de defectos.
- Asunción de las garantías legales LOE: 1, 3 y 10 años según el tipo de daño.
- Limpieza final, pruebas de instalaciones y entrega.
Una constructora seria no decide cambios sustanciales por su cuenta — los propone al arquitecto y al cliente, se documentan y se firman antes de ejecutar. Tenemos un análisis ampliado de los criterios para identificar una constructora seria en nuestra guía sobre cómo elegir la mejor constructora en Mallorca.
Los 3 modelos posibles para reformar en Mallorca
Esta es la decisión real. Hay tres formas de contratar, cada una con ventajas y desventajas concretas:
| Modelo | Cómo funciona | Ventajas | Inconvenientes |
| A. Arquitecto y constructora por separado | Tú contratas arquitecto. Él hace proyecto. Pides presupuestos a varias constructoras con ese proyecto. Eliges una. | Independencia técnica del arquitecto. Comparas presupuestos con bases iguales. | Coordinación a tu cargo. Riesgo de fricciones entre arquitecto y constructora. Plazos más largos. |
| B. Solo constructora | Contratas constructora directamente sin proyecto técnico. | Más barato y más rápido. | Solo legal para obra menor. En obra mayor es ilegal y la obra puede ser paralizada. |
| C. Constructora con arquitecto colaborador | Contratas a la constructora. Ella te ofrece arquitecto colaborador con el que trabaja habitualmente. Tú firmas dos contratos (uno con cada uno) pero la coordinación la hace la constructora. | Coordinación fluida, plazos menores, arquitecto que conoce el estándar de ejecución de la constructora. | Si la relación arquitecto-constructora no es honesta, puede haber conflicto de interés en presupuestos. |
En Armalutx ofrecemos los modelos A y C: trabajamos con tu arquitecto si ya lo tienes, y te proponemos arquitectos colaboradores con los que llevamos años trabajando si no. En ambos casos el contrato del arquitecto es directo entre tú y él — no facturamos sus honorarios, así que no hay conflicto de interés económico.
Cuándo es obligatorio el arquitecto: el marco legal balear
La Ley 12/2017 de Urbanismo de las Illes Balears (LUIB) y las ordenanzas municipales clasifican las obras en dos grandes grupos. La diferencia es decisiva:
- Obra mayor: requiere proyecto técnico firmado por arquitecto colegiado y licencia de obra mayor del ayuntamiento. Incluye: cambios de distribución que afecten a estructura o a habitabilidad, modificación de instalaciones generales, cambios en fachada o cubierta, ampliaciones, cambio de uso, intervenciones en elementos estructurales (vigas, forjados, muros de carga), apertura o cierre de huecos en muros de carga.
- Obra menor: solo requiere licencia de obra menor o, en algunos municipios, comunicación previa. Incluye: pintura, sustitución de suelos sin tocar el solado base, cambio de muebles de cocina sin modificar instalaciones generales, sustitución de sanitarios manteniendo las acometidas, pequeños arreglos.
La línea entre obra mayor y menor no siempre es obvia. Por eso es importante consultar con el ayuntamiento o con un técnico antes de empezar — una obra que se inicia sin licencia adecuada puede ser paralizada y sancionada con multas que van de 600 a 60.000 €. Profundizamos en este tema en nuestra guía sobre licencias para construir en Mallorca.
Cuánto cuesta el arquitecto: honorarios reales en 2026
Los honorarios de arquitecto se calculan sobre el Presupuesto de Ejecución Material (PEM) de la obra, no sobre el presupuesto total. Estos son los rangos vigentes en 2026 para reformas en Mallorca:
| Servicio del arquitecto | Honorarios sobre PEM | Ejemplo PEM 60.000 € |
| Solo proyecto técnico básico | 4 – 6% | 2.400 – 3.600 € |
| Proyecto técnico + dirección de obra | 6 – 9% | 3.600 – 5.400 € |
| Proyecto + dirección + interiorismo | 9 – 14% | 5.400 – 8.400 € |
| Aparejador (dirección ejecución material) | 2 – 4% | 1.200 – 2.400 € |
| Visado del Colegio Oficial de Arquitectos | 0,5 – 1,2% | 300 – 720 € |
Sumando proyecto + dirección + aparejador + visado, los honorarios técnicos completos para una reforma de 60.000 € PEM están entre el 9 y el 14% del PEM, es decir, 5.400 – 8.400 €. Suena mucho hasta que comparas con el coste de hacer una obra mayor mal proyectada y tener que rehacer partes — eso multiplica el gasto por dos o tres.
Errores típicos al contratar mal arquitecto y constructora
Estos son los cinco errores que más vemos en clientes que llegan a nosotros con la obra ya empezada o con problemas:
- Empezar obra mayor sin proyecto técnico para «ahorrar honorarios de arquitecto». El ayuntamiento te paraliza la obra al primer aviso del vecino. Multas, paralización indefinida y obligación de regularizar a posteriori (que sale el doble).
- Contratar arquitecto y constructora sin coordinarlos previamente. El arquitecto hace un proyecto que la constructora considera inejecutable o sobrevalorado, y al revés. Discusiones constantes y plazos rotos.
- Aceptar un presupuesto de constructora basado en un proyecto incompleto. El precio sube sistemáticamente porque cada partida no detallada se cobra como «extra».
- No fijar por contrato quién decide qué. Hay que dejar por escrito quién aprueba modificaciones de proyecto, calidad de materiales y tiempos. Sin eso, cada actor tira para su lado.
- Olvidarse del aparejador. En obra mayor es obligatorio. Su ausencia invalida la dirección facultativa y puede impedir el certificado final.
Si tu reforma es de un piso en Palma o cualquier zona de la isla, vale la pena leer también nuestra guía específica sobre reformas de pisos en Mallorca, donde detallamos el proceso completo y el modelo de presupuesto cerrado que reduce muchos de estos riesgos.
Recomendación según tu tipo de reforma
Para que tomes la decisión rápido, este es nuestro criterio honesto según el tipo de obra:
- Reforma estética sin tocar instalaciones generales (pintura, suelos flotantes, cambio de muebles): solo constructora. Sin proyecto técnico. Comunicación previa al ayuntamiento si toca la fachada interior.
- Reforma de cocina o un baño sin tocar instalaciones generales del edificio: solo constructora con buena experiencia técnica. Comunicación previa o licencia menor según municipio.
- Reforma integral de piso con cambio de distribución, instalaciones nuevas y/o ventanas: arquitecto + aparejador + constructora. Modelo A o C según tu preferencia. Licencia mayor obligatoria.
- Reforma con modificación de muros de carga, ampliación de superficie o cambio de uso: arquitecto + aparejador + constructora con experiencia estructural. Modelo C suele funcionar mejor por la coordinación intensa que requiere.
- Cambio de uso de local a vivienda: arquitecto + aparejador + constructora especializada. Trámite urbanístico complejo, mejor con equipo coordinado de inicio.
En cualquiera de los casos donde necesitas constructora, lo que cubrimos en Armalutx está detallado en nuestra página de empresa constructora en Mallorca, incluyendo el sistema de presupuesto cerrado y las garantías LOE firmadas en contrato.
Preguntas frecuentes
¿Puedo hacer obra mayor en Mallorca sin contratar arquitecto?
No. La Ley 12/2017 de Urbanismo de las Illes Balears y la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación lo prohíben expresamente. Cualquier obra que afecte a estructura, distribución, instalaciones generales, fachada o cubierta requiere proyecto técnico firmado por arquitecto colegiado, visado y dirección facultativa durante la ejecución. Hacerlo sin esto puede terminar en paralización de obra, multa y obligación de regularizar a posteriori.
¿Quién contrata al aparejador: yo o el arquitecto?
Lo contratas tú directamente, igual que al arquitecto. El aparejador (arquitecto técnico) firma la dirección de ejecución material y suele recomendarlo el propio arquitecto. Sus honorarios se pagan independientemente. En algunos casos el arquitecto y el aparejador trabajan en el mismo estudio y te ofrecen los dos servicios juntos.
¿Si una constructora me dice que ella se ocupa «de todo», incluyendo el arquitecto, está bien?
Depende. Si lo que ofrece es presentarte un arquitecto colaborador con el que tú firmas contrato directo, perfecto — es el modelo C. Si lo que ofrece es facturar ella misma los honorarios del arquitecto sin que tú firmes nada con él, malo: estás perdiendo independencia técnica y no tienes interlocutor directo con el responsable del proyecto. Pide ver el contrato del arquitecto.
¿Cuánto se tarda en obtener licencia de obra mayor en Mallorca?
Entre 6 y 16 semanas desde la entrega del proyecto técnico visado, según el ayuntamiento. Palma suele estar entre 10 y 16 semanas. Inca, Manacor y municipios medianos están en 6-12 semanas. Pueblos pequeños del interior pueden bajar a 4-8 semanas. La Ley 4/2025 aprobada en julio busca acelerar plazos en municipios de más de 10.000 habitantes.
¿Puedo cambiar de constructora a mitad de obra si no estoy contento?
Técnicamente sí, pero es un proceso complicado y caro. Implica resolver el contrato (con posibles indemnizaciones), levantar acta del estado de ejecución con el arquitecto, valorar lo ejecutado y lo pendiente, y contratar a la nueva. La nueva constructora suele cobrar un sobrecoste por entrar en obra empezada y asumir lo hecho por otro. Lo razonable es elegir bien al inicio — verificar referencias, modelo de presupuesto y garantías legales antes de firmar.
Pide consulta sin compromiso
Si estás planteando una reforma en Mallorca y no tienes claro si necesitas arquitecto o solo constructora, llámanos al +34 625 16 47 18 o escríbenos a info@armalutx.com. En la primera visita evaluamos el alcance de la obra, te decimos honestamente si es obra mayor o menor, qué tipo de licencia te toca y qué profesionales necesitas. Sin compromiso. Si tu obra es mayor y nos encargas el proyecto, te ponemos en contacto con arquitectos colaboradores con los que llevamos años trabajando — el contrato lo firmas directamente con ellos.
