Rehabilitar un edificio de viviendas en Mallorca cuesta entre 50 € y 150 €/m² de fachada con sistema SATE y entre 34 € y 150 €/m² en cubierta. Las ayudas de rehabilitación cubren del 40 % al 80 % del coste, con un máximo de 6.300 € a 18.800 € por vivienda. Las obras de eficiencia energética se aprueban por mayoría simple de propietarios y cuotas, y ningún vecino puede bloquearlas si el coste no supera doce mensualidades de gastos comunes.
Trabajar para una comunidad de propietarios no se parece a trabajar para un particular. Hay quince o cincuenta interlocutores, un administrador de fincas, un presupuesto que se aprueba en junta y familias que siguen viviendo en el edificio mientras se pica la fachada. Llevamos desde 1967 haciéndolo en Mallorca, y lo que más valoran las comunidades no es el precio: es que la obra termine cuando dijimos que terminaría.
¿Qué obras de rehabilitación se hacen en las comunidades de Mallorca?
Las cinco intervenciones más frecuentes son la rehabilitación de fachada, la renovación de cubierta, la impermeabilización de terrazas comunitarias, el refuerzo estructural y la mejora de la envolvente térmica. En edificios de los años 60 y 70 —el grueso del parque de Palma— suelen ir de la mano.
- Fachadas: saneado, reparación de frentes de forjado, aislamiento SATE y revestimiento nuevo.
- Cubiertas y terrazas: impermeabilización, aislamiento y renovación de sumideros y petos.
- Estructura: refuerzo de vigas con aluminosis o carbonatación, y reparación de voladizos.
- Envolvente térmica: aislamiento y carpintería, la partida que da acceso a las mayores ayudas.
- Accesibilidad: rampas, adecuación de portales y preinstalación de ascensor.
- Instalaciones comunes: bajantes, redes de agua y renovación eléctrica de zonas comunes.
¿Cuánto cuesta rehabilitar un edificio de viviendas en Mallorca?
Depende de la partida, y por eso conviene verlo desglosado en lugar de como cifra global. La fachada con aislamiento SATE se mueve entre 50 € y 150 €/m² según el aislante y el espesor, y la cubierta entre 34 € y 150 €/m² según el sistema.
| Partida | Precio 2026 |
|---|---|
| Fachada SATE con EPS | 55 – 95 €/m² |
| Fachada SATE con lana de roca | 80 – 130 €/m² |
| SATE de alta prestación (XPS 120 mm) | 110 – 150 €/m² |
| Renovación de cubierta inclinada | 34 – 150 €/m² |
| Impermeabilización de terraza comunitaria | 20 – 50 €/m² |
| Refuerzo estructural con mecanoviga | 180 – 260 €/ml |
| Retirada de fibrocemento con amianto | 8 – 25 €/m² |
A esas cifras hay que sumar andamio, proyecto, dirección facultativa y seguridad y salud. En una rehabilitación de fachada completa, el andamio puede suponer entre el 10 % y el 15 % del presupuesto, y es la razón por la que compensa agrupar todas las intervenciones exteriores en una única obra.
¿Qué mayoría hace falta para aprobar una obra de rehabilitación?
Las obras de mejora de la eficiencia energética se aprueban con el voto favorable de la mayoría de propietarios que represente a su vez la mayoría de cuotas, según el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Además, desde 2026 basta la mayoría simple para las rehabilitaciones energéticas que cuenten con financiación pública de al menos el 30 % del coste.
Y un punto que resuelve muchas discusiones en junta: si el coste repercutido a cada propietario, una vez descontadas las ayudas, no supera el importe de doce mensualidades de gastos comunes, el vecino que votó en contra está igualmente obligado a pagar. No puede oponerse ni quedar exento, porque se considera gasto general del edificio.
Las obras necesarias para la conservación y la seguridad del inmueble no requieren siquiera acuerdo previo: son obligatorias para la comunidad, con independencia de lo que se vote.
¿Qué ayudas existen para rehabilitar un edificio en Baleares?
Los programas de rehabilitación del Ministerio de Vivienda financiados con fondos europeos cubren desde el 40 % del coste, si el ahorro de energía primaria alcanza el 30-45 %, hasta el 80 % cuando el ahorro supera el 60 %, con un máximo de entre 6.300 € y 18.800 € por vivienda según el nivel de mejora.
Hay incrementos adicionales sobre la ayuda base: un 5 % para edificios catalogados, un 5 % en actuaciones coordinadas en más de diez edificios y un 10 % para colectivos vulnerables. Los requisitos habituales son cuatro: acuerdo de la comunidad, proyecto técnico, certificado energético previo a la obra e ITE aprobada o en trámite.
El error que más ayudas hace perder: solicitar cuando la obra ya ha empezado. Se pide antes, siempre. Puedes ver el detalle en nuestra guía de ayudas para rehabilitación de viviendas en Baleares.
¿Cómo se organiza la obra sin que el edificio quede inhabitable?
Trabajando por fachadas y por fases, con acceso a portal garantizado en todo momento, horarios acordados con la comunidad y protección de tendederos, ventanas y aparatos de climatización. Las familias siguen viviendo en sus casas durante toda la obra.
En la práctica, esto se traduce en tres compromisos que asumimos por escrito: calendario por fases entregado antes de empezar, un interlocutor único con el administrador de fincas y aviso previo a los vecinos afectados por cada intervención que requiera acceso a su vivienda. Suena básico. Es exactamente lo que falla en la mayoría de obras comunitarias que después hay que rescatar.
¿Qué papel juega la ITE en la rehabilitación del edificio?
La Inspección Técnica de Edificios detecta las deficiencias y marca las obras obligatorias, y además es requisito para acceder a las ayudas. Un informe desfavorable obliga a la comunidad a ejecutar las actuaciones señaladas en el plazo que fije el ayuntamiento.
Lo inteligente es aprovechar ese momento. Si la ITE obliga a reparar la fachada, montar el andamio para aislar al mismo tiempo cuesta un porcentaje pequeño adicional y abre la puerta a subvenciones que cubren gran parte de la obra. Hacer solo lo mínimo obligatorio y volver a montar andamio dentro de cinco años es la opción más cara a medio plazo.
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Somos una constructora fundada en 1967, con más de 1.500 proyectos entregados en Mallorca y equipo propio de obra. En comunidades eso importa especialmente: quien está en el andamio responde ante nosotros y no ante un subcontratista al que nadie localiza cuando aparece un problema.
Trabajamos con presupuesto cerrado y calendario por fases, dos cosas que un administrador de fincas necesita para defender la obra ante la junta. Y conocemos el parque edificado de la isla: fachadas de marés, frentes de forjado degradados por salinidad, cubiertas de teja árabe y estructuras de los años 60 con carbonatación. Puedes ver nuestro servicio específico de rehabilitación de fachadas en Mallorca.
Cuándo NO acometer la rehabilitación completa
- Cuando la comunidad no tiene fondo ni acuerdo de financiación. Empezar una obra sin la derrama resuelta acaba en obra parada y andamio facturando meses.
- Cuando quedan menos de dos años para una ITE que puede cambiar el alcance. Conviene pasarla primero y proyectar con el informe en la mano.
- Cuando solo hay una patología localizada. Si el problema es un voladizo concreto, se repara ese voladizo; no hace falta una intervención integral.
Preguntas frecuentes sobre la rehabilitación de comunidades en Mallorca
¿Puede un vecino negarse a pagar la derrama de una obra de rehabilitación?
No, si la obra se ha aprobado con la mayoría legalmente exigida o si es necesaria para la conservación y seguridad del edificio. En las obras de eficiencia energética, además, la ley impide oponerse cuando el coste repercutido tras descontar ayudas no supera doce mensualidades de gastos comunes. La comunidad puede reclamar judicialmente el impago.
¿Cuánto dura la rehabilitación de la fachada de un edificio de viviendas?
Entre dos y cinco meses en un edificio de tamaño medio, según superficie de fachada, número de plantas y si se ejecuta aislamiento SATE. El plazo se alarga si aparecen patologías estructurales al picar el revestimiento, algo relativamente frecuente en edificios costeros de más de cincuenta años.
¿Quién tramita las ayudas de rehabilitación, la comunidad o la constructora?
Habitualmente las tramita el administrador de fincas junto con el técnico redactor del proyecto, que es quien elabora el certificado energético y justifica el ahorro conseguido. La constructora aporta la documentación de la obra ejecutada y las facturas, imprescindibles para la justificación final de la subvención.
¿Se puede rehabilitar un edificio en Mallorca durante la temporada turística?
Sí, aunque en municipios turísticos hay restricciones de obra y de ocupación de vía pública entre junio y septiembre, sobre todo en primera línea y en cascos históricos. Lo habitual es planificar el grueso de la obra de octubre a mayo y reservar para el verano trabajos interiores o de menor impacto acústico.
¿Qué garantía tienen las obras de rehabilitación de una comunidad?
La Ley de Ordenación de la Edificación establece un año para defectos de acabado, tres años para los que afecten a la habitabilidad —filtraciones de fachada o cubierta incluidas— y diez años para daños estructurales. Los sistemas SATE y las láminas impermeabilizantes suman además la garantía del fabricante, entre diez y quince años.
Pide presupuesto para la obra de tu comunidad
Si tu comunidad tiene la ITE pendiente, la fachada deteriorada o filtraciones recurrentes, te preparamos un presupuesto cerrado y un calendario por fases que el administrador pueda llevar a junta con todo claro. Estudiamos también qué ayudas encajan en vuestro caso antes de empezar, que es cuando aún se pueden pedir.
Llámanos al 625 16 47 18 o escríbenos a info@armalutx.com. Somos una constructora en Mallorca con más de 50 años y base en Inca, con obra en toda la isla.
