Cerrar una terraza en Mallorca cuesta entre 250 € y 600 €/m² según el material, lo que sitúa una terraza de 15 m² entre 3.400 € y 6.000 € en 2026. Hace falta licencia municipal —sin ella el cerramiento es ilegal aunque los vecinos lo aprueben— y acuerdo de la comunidad, habitualmente por tres quintos. Y hay un detalle que casi nadie comprueba: cerrar la terraza puede computar como superficie construida y consumir edificabilidad.
Cerrar la terraza parece la reforma más inofensiva del mundo. Ganas una habitación, la casa aísla mejor y en dos días está hecho. Y sin embargo, es una de las obras que más expedientes de disciplina urbanística genera en Mallorca, junto con las piscinas sin declarar. El motivo es siempre el mismo: se hace primero y se pregunta después.
¿Se puede cerrar una terraza en Mallorca?
Se puede, siempre que lo permita la normativa urbanística del municipio, lo autorice la comunidad de propietarios si afecta a la fachada y se obtenga la licencia municipal correspondiente. Las tres condiciones son acumulativas: fallar en una invalida la obra entera.
Lo que muchos propietarios no saben es que el orden importa. El acuerdo de la comunidad no sustituye a la licencia, y la licencia no sustituye al acuerdo de la comunidad. Y sin comprobar primero el planeamiento, puedes conseguir las dos cosas y que la obra siga siendo inviable.
¿Qué permisos hacen falta para cerrar una terraza?
Se necesitan dos autorizaciones distintas: el acuerdo de la junta de propietarios, normalmente por mayoría de tres quintos por tratarse de una alteración de elemento común según la Ley de Propiedad Horizontal, y la licencia municipal, que según el alcance será declaración responsable, obra menor u obra mayor con proyecto técnico.
- Consultar el planeamiento municipal y la normativa de la comunidad de propietarios.
- Llevar la propuesta a junta y obtener el acuerdo con la mayoría exigida.
- Encargar el proyecto o la memoria técnica según lo que pida el ayuntamiento.
- Solicitar la licencia y abonar la tasa, entre el 2 % y el 6 % del presupuesto de ejecución.
- Ejecutar la obra respetando lo autorizado, sin modificaciones sobre la marcha.
- Declarar el cambio en la Sede Electrónica del Catastro si la superficie construida se ha modificado.
Sin licencia municipal el cerramiento es ilegal aunque la comunidad lo haya aprobado por unanimidad. El acuerdo vecinal resuelve la parte civil, no la administrativa.
¿Cuánto cuesta cerrar una terraza en Mallorca?
Entre 250 € y 600 €/m² en 2026 según el sistema y la calidad del perfil. Una terraza de 15 m² con cerramiento de aluminio se sitúa entre 3.400 € y 4.000 €, y con rotura de puente térmico y vidrio de altas prestaciones puede llegar a los 9.000 €.
| Tipo de cerramiento | Precio 2026 |
|---|---|
| Aluminio sin rotura de puente térmico | 250 – 450 €/m² |
| Aluminio con rotura de puente térmico | 350 – 600 €/m² |
| Cortina de cristal sin perfilería vertical | 300 – 550 €/m² |
| Terraza tipo de 15 m² (llave en mano) | 3.400 – 6.000 € |
| Tasas municipales | 2 % – 6 % del presupuesto |
| Proyecto técnico (si se exige) | 500 – 1.500 € |
En Mallorca, la rotura de puente térmico no es un extra prescindible. Una terraza cerrada al sur sin control solar se convierte en un invernadero de junio a septiembre, y acabas gastando en climatizar lo que ahorraste en carpintería.
¿Cerrar una terraza cuenta como superficie construida?
Suele contar, y es la consecuencia que más sorprende. Si el cerramiento es fijo y crea un espacio cubierto y cerrado, en la mayoría de municipios computa como superficie construida a efectos de edificabilidad, lo que implica actualizar catastro y, en consecuencia, pagar más IBI.
Esto tiene dos derivadas importantes en Mallorca:
- Si el edificio ya tiene agotada la edificabilidad, el ayuntamiento puede denegar la licencia directamente, por mucho que la comunidad esté de acuerdo.
- Si buscas ganar metros de forma regularizada, quizá lo que te interesa no es un cerramiento sino una ampliación de vivienda en Mallorca bien planteada.
Existe un matiz relevante: los cerramientos plegables y totalmente practicables, tipo cortina de cristal, se consideran en algunos municipios acristalamiento y no cierre, precisamente porque no crean un volumen cerrado permanente. Es una vía habitual, pero varía de ayuntamiento a ayuntamiento y conviene confirmarlo antes de comprar nada.
¿Qué pasa si cierro la terraza sin licencia en Mallorca?
Se abre expediente de disciplina urbanística, con multa y orden de restitución, es decir, la obligación de retirar el cerramiento a tu costa. Además, la obra sin legalizar aparecerá en la nota simple y complicará la venta o la hipoteca del inmueble.
Hay un plazo de prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad, pero en Mallorca conviene no confiarse: en suelo protegido y en entornos catalogados la infracción no prescribe. Y aunque prescriba, la obra queda como fuera de ordenación, lo que limita cualquier reforma posterior y penaliza el valor del inmueble en la tasación.
¿Se puede cerrar una terraza en un edificio catalogado?
En edificios catalogados o en cascos históricos protegidos, el cerramiento suele denegarse por alterar la imagen de la fachada. En Palma, Sóller, Pollença o Valldemossa, la comisión de patrimonio es especialmente restrictiva con cualquier modificación visible desde la vía pública.
En estos casos hay margen en las fachadas interiores o en patios no visibles, siempre con informe favorable previo. Merece la pena consultarlo antes de invertir en proyecto: el criterio de patrimonio se conoce con una consulta previa, y ahorra bastante dinero saberlo de antemano. La normativa aplicable la publica el Consell de Mallorca junto con cada ayuntamiento.
¿Cerrar la terraza revaloriza la vivienda?
Revaloriza si está legalizado y bien ejecutado, y penaliza si no lo está. Una terraza cerrada con licencia e inscrita en catastro suma metros útiles reales al inmueble; una cerrada sin papeles resta valor, porque el comprador y su banco descubrirán la discrepancia en la tasación.
Es exactamente el mismo criterio que aplicamos a cualquier obra: lo que no está en regla no computa como valor, computa como riesgo.
Cuándo NO conviene cerrar la terraza
- Cuando el edificio tiene agotada la edificabilidad. No te van a dar licencia, y hacerlo igual te expone a un expediente.
- Cuando la terraza es la única salida de humos o ventilación de la cocina. Cerrarla puede dejar la vivienda fuera de la normativa de habitabilidad.
- Cuando piensas vender a corto plazo y no vas a legalizarlo. Perderás en tasación más de lo que inviertas en la obra.
- Cuando es la cubierta del vecino de abajo y no has resuelto la impermeabilización. Cerrar por encima de un problema de agua lo esconde, no lo arregla.
Preguntas frecuentes sobre cerrar una terraza en Mallorca
¿Qué mayoría necesita la comunidad para autorizar el cierre de una terraza?
Habitualmente tres quintos de propietarios y cuotas, al tratarse de una alteración de la fachada, que es elemento común. Algunas comunidades tienen recogido en sus estatutos un régimen específico que permite los cerramientos siguiendo un modelo homogéneo previamente aprobado, y en ese caso basta con ajustarse a él y comunicarlo.
¿Puedo cerrar la terraza si otros vecinos ya lo han hecho?
No automáticamente. Que existan cerramientos previos no crea derecho, y muchos de ellos pueden estar sin legalizar. Lo que sí puede ocurrir es que la comunidad haya aprobado un modelo tipo de cerramiento; en ese supuesto, ajustarte a ese modelo facilita mucho la autorización vecinal, aunque seguirás necesitando la licencia municipal.
¿Cuánto tarda el ayuntamiento en conceder la licencia para cerrar una terraza?
Entre uno y tres meses en la mayoría de municipios de Mallorca si se tramita como obra menor o declaración responsable. Si el ayuntamiento exige proyecto técnico o el inmueble está en entorno protegido, el plazo puede irse a cuatro o seis meses por el informe de patrimonio.
¿Hay que pagar más IBI después de cerrar una terraza?
Sí, cuando el cerramiento computa como superficie construida hay que declararlo en catastro y el valor catastral del inmueble aumenta, lo que se traduce en un recibo de IBI más alto. La subida suele ser moderada, pero omitir la declaración catastral es una infracción tributaria independiente de la urbanística.
¿Es lo mismo cerrar una terraza que instalar una pérgola bioclimática?
No. Una pérgola bioclimática es una estructura de sombra con lamas orientables que no crea un espacio cerrado y estanco, por lo que su tramitación suele ser más sencilla y raramente computa como superficie construida. El cerramiento acristalado, en cambio, genera un volumen cerrado y ahí es donde aparecen las implicaciones de edificabilidad y catastro.
Consúltanos antes de encargar el cerramiento
Si estás pensando en cerrar la terraza, la llamada más rentable que puedes hacer es la primera: comprobar si tu edificio lo permite antes de pedir presupuestos de carpintería. En Construcciones Armalutx llevamos desde 1967 tramitando licencias y ejecutando obra en toda Mallorca, y te decimos con claridad qué se puede hacer en tu caso.
Llámanos al 625 16 47 18 o escríbenos a info@armalutx.com. Somos una empresa de reformas y construcción en Mallorca con equipo propio, y también ejecutamos reformas de pisos en Mallorca completas.
