Cualquier extranjero puede comprar una vivienda en Mallorca en 2026 sin restricciones: la propuesta de vetar la compra a no residentes fue rechazada en el Parlament balear por inviable en el marco europeo. Hace falta NIE, cuenta bancaria española y pagar el ITP, que en Baleares va del 8 % al 13 % según el valor. El precio medio en Mallorca ronda los 4.700 €/m² en casas y la reforma integral parte de 2.800 €/m² en gama alta.
Cada semana atendemos a alguien que acaba de comprar —o está a punto de comprar— una casa en Mallorca desde Alemania, Reino Unido, Suiza o Países Bajos. Y casi siempre llegan con las mismas tres dudas: si legalmente pueden, cuánto van a pagar de impuestos y si es posible reformar una casa a 1.500 kilómetros de distancia sin que la obra se convierta en una pesadilla. Vamos por partes.
¿Puede un extranjero comprar una casa en Mallorca en 2026?
Sí, sin ninguna restricción. Cualquier persona, con independencia de su nacionalidad o de si reside en España, puede comprar una vivienda en Mallorca de forma totalmente legal. La iniciativa que planteaba vetar durante diez años la compra a personas sin residencia previa fue rechazada en el Parlament balear en 2026 por considerarse jurídicamente inviable dentro del marco de la Unión Europea.
Conviene decirlo claro porque circula mucho ruido: no existe hoy ninguna norma que impida a un ciudadano alemán, británico o estadounidense comprar en la isla. Lo que sí existe es un mercado tensionado, con precios en máximos históricos, y un debate político vivo. Si tu operación está en marcha, el marco legal actual es el que aplica.
¿Qué trámites necesita un extranjero para comprar una vivienda en Mallorca?
Se necesitan cinco cosas: NIE, cuenta bancaria en España, comprobación registral del inmueble, escritura ante notario y liquidación de impuestos en los 30 días hábiles siguientes.
- Obtener el NIE (Número de Identidad de Extranjero) en la comisaría o en el consulado español del país de origen.
- Abrir una cuenta bancaria española para domiciliar pagos, suministros e impuestos.
- Pedir nota simple en el Registro de la Propiedad y verificar cargas, superficie real y coincidencia con catastro.
- Firmar arras y después escritura pública ante notario, con traductor jurado si no dominas el castellano.
- Liquidar el ITP con el modelo 600 ante la Agència Tributària de les Illes Balears en los 30 días hábiles posteriores a la firma.
El paso 3 es el que más disgustos evita. En Mallorca es frecuente encontrar ampliaciones, piscinas o porches que no constan en catastro ni en registro, y esas irregularidades las hereda el comprador.
¿Cuánto cuesta comprar una casa en Mallorca en 2026?
El precio medio de las casas en Mallorca se sitúa en torno a los 4.700 €/m² en 2026 y el de los apartamentos supera los 5.300 €/m². Baleares marcó su máximo histórico en el primer trimestre de 2026, con 3.885,6 €/m² de media según los datos de tasación oficiales.
| Zona | Precio orientativo 2026 |
|---|---|
| Media de Baleares | 3.885 €/m² |
| Mallorca, vivienda unifamiliar | ~4.700 €/m² |
| Palma, segunda mano | ~5.100 €/m² |
| Andratx y Port d’Andratx | desde 7.000 €/m² |
| Son Vida y zonas prime | 5.500 – 8.000 €/m² |
| Interior de la isla (Inca, Sineu, Petra) | claramente por debajo de la media |
Ahí está, por cierto, la oportunidad que muchos compradores extranjeros no ven: el interior de Mallorca ofrece casas de pueblo de piedra a precios muy inferiores a los de la costa, y con reforma pueden quedar mejor que una villa costera de precio triple.
¿Qué impuestos y gastos se pagan al comprar una vivienda en Baleares?
En vivienda de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en Baleares es progresivo del 8 % al 13 % según el valor del inmueble. En obra nueva se paga IVA del 10 % más AJD del 1,5 %. A eso hay que sumar notaría, registro y gestoría.
| Concepto | Coste 2026 |
|---|---|
| ITP (segunda mano, Baleares) | 8 % – 13 % progresivo |
| IVA + AJD (obra nueva) | 10 % + 1,5 % |
| Notaría | 600 – 1.500 € |
| Registro de la Propiedad | 400 – 900 € |
| Gestoría y asesoramiento | 300 – 1.000 € |
Existen tipos reducidos del 4 % y hasta bonificaciones del 100 % para primera vivienda habitual en determinados supuestos —jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad—, pero rara vez aplican al comprador no residente que adquiere una segunda residencia. Como regla práctica, calcula entre un 10 % y un 15 % del precio en impuestos y gastos.
¿Qué hay que revisar antes de comprar una casa para reformar en Mallorca?
Antes de firmar conviene revisar la situación urbanística, el estado estructural y la existencia de cédula de habitabilidad. Son los tres factores que pueden convertir una compra atractiva en un problema caro.
- Situación urbanística. Si la casa está en suelo rústico, qué se puede ampliar y qué no. Si está catalogada, qué elementos hay que conservar obligatoriamente.
- Estado de la estructura. Forjados de vigas de madera, aluminosis en edificios de los 60-70, humedades ascendentes en casas de marés. Una inspección técnica previa cuesta unos cientos de euros y puede ahorrarte decenas de miles.
- Cédula de habitabilidad. Sin ella no se contratan suministros. Conviene saber si existe y si la reforma obligará a renovarla; lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre la cédula de habitabilidad en Mallorca.
- Coincidencia entre lo construido y lo registrado. Metros que no aparecen, anexos sin legalizar, piscinas fantasma.
Un consejo de quien lleva medio siglo abriendo paredes en esta isla: pide una visita técnica antes de firmar las arras, no después. Es el único momento en que aún puedes negociar el precio con un informe en la mano.
¿Qué licencias hace falta para reformar una casa comprada en Mallorca?
Una reforma que toque estructura, fachada, volumen o distribución requiere licencia de obra mayor, con proyecto técnico y dirección facultativa. Las actuaciones menores —cambiar un pavimento, pintar, sustituir sanitarios sin mover instalaciones— se tramitan como obra menor o comunicación previa.
Los plazos reales de concesión en los municipios de Mallorca oscilan entre dos y cinco meses, y se alargan si intervienen informes de patrimonio, costas o carreteras. Es la parte del calendario que menos control tiene cualquier constructora, y quien te prometa una licencia en tres semanas no está siendo honesto contigo. La normativa aplicable la publican el Consell de Mallorca y el Govern de les Illes Balears.
¿Cuánto cuesta reformar una casa en Mallorca siendo no residente?
Reformar cuesta lo mismo seas o no residente: entre 2.800 € y 5.000 €/m² en reforma integral de alta gama en 2026, y menos si el alcance es parcial. Lo que sí cambia es la gestión, no el precio. Ninguna empresa seria aplica un sobreprecio por nacionalidad.
Dicho esto, sí hay dos costes que el comprador extranjero suele subestimar. El primero, la traducción y el asesoramiento legal durante la obra. El segundo, los viajes: si cada decisión de material exige un vuelo, la reforma se encarece sola. Por eso trabajamos con muestrarios digitales y decisiones agrupadas.
¿Cómo se gestiona una reforma en Mallorca si vives en otro país?
Con un contrato a precio cerrado, un interlocutor único y reportes periódicos por escrito. Es el modelo que mejor funciona cuando el propietario no puede pisar la obra cada semana, y es exactamente cómo trabajamos las reformas llave en mano de villas en Mallorca.
En la práctica: presupuesto cerrado antes de empezar, seguimiento fotográfico quincenal, selección de acabados resuelta en una única visita presencial y todas las decisiones documentadas por escrito. Nada de «ya lo vemos en obra», que es donde se disparan los presupuestos y donde el cliente que vive fuera queda más expuesto.
Cuándo NO comprar una casa para reformar en Mallorca
- Cuando el inmueble está en suelo rústico y necesitas ampliarlo. El régimen del suelo rústico balear es restrictivo; comprar contando con una ampliación que después no se autoriza es el error más caro que vemos.
- Cuando la casa está catalogada y buscas una vivienda moderna. En inmuebles protegidos hay que conservar elementos originales, y eso condiciona el resultado final y el presupuesto.
- Cuando el precio de compra ya está en máximo de zona y la reforma es integral. Suma ambas cifras antes de firmar: a veces sale más a cuenta comprar reformado.
Preguntas frecuentes sobre comprar y reformar una casa en Mallorca siendo extranjero
¿Necesito el NIE para comprar una casa en Mallorca?
Sí, el NIE es obligatorio para cualquier extranjero que compre un inmueble en España, porque sin él no se puede firmar la escritura ni liquidar los impuestos. Se solicita en una comisaría de Policía Nacional en España o en el consulado español del país de residencia, y el trámite tarda entre dos y seis semanas según la oficina.
¿Puedo pedir una hipoteca en España siendo extranjero no residente?
Sí, los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, aunque en condiciones más exigentes: suelen financiar entre el 60 % y el 70 % del valor de tasación, frente al 80 % habitual para residentes. Necesitarás justificar ingresos en tu país de origen, y algunas entidades exigen contratar productos vinculados.
¿Cuánto tarda una reforma integral en Mallorca de principio a fin?
Entre 8 y 14 meses en una vivienda de tamaño medio, contando desde la firma del contrato hasta la entrega. De ese total, entre 2 y 5 meses corresponden a la tramitación de la licencia de obra mayor, y entre 5 y 8 meses a la ejecución material. Los plazos se alargan si el inmueble está catalogado o en suelo rústico.
¿Se puede reformar una casa en Mallorca sin estar presente en la obra?
Sí, siempre que el contrato sea a precio cerrado y exista un interlocutor único que documente cada decisión. La mayoría de nuestros clientes internacionales viajan a la isla dos o tres veces durante toda la obra. La clave está en cerrar la memoria de calidades antes de empezar, no sobre la marcha.
¿Es obligatorio contratar un arquitecto para reformar en Mallorca?
Es obligatorio siempre que la reforma afecte a la estructura, la fachada o el volumen del edificio, porque en esos casos el ayuntamiento exige proyecto técnico visado y dirección facultativa. En reformas de acabados sin afectación estructural no hace falta, aunque la empresa constructora sí debe cumplir la normativa técnica vigente.
Hablemos de tu casa en Mallorca antes de que firmes
Si estás valorando comprar una casa en Mallorca para reformarla, lo más útil que podemos hacer por ti es acompañarte a verla antes de la firma y decirte con franqueza qué obra necesita y cuánto costará. Somos una empresa constructora en Mallorca fundada en 1967, con más de 1.500 proyectos entregados y equipo propio de obra.
Escríbenos a info@armalutx.com o llámanos al 625 16 47 18 y organizamos la visita. Aquí puedes ver todos nuestros servicios de reformas de viviendas en Mallorca.
