La Ley 4/2025, de 18 de julio, permite en Baleares desarrollar suelo para vivienda por una vía acelerada llamada proyectos residenciales estratégicos. Aplica a Palma, a los municipios de más de 10.000 habitantes y —en áreas de transición reclasificables— a los de más de 20.000. Exige destinar al menos el 50 % a vivienda protegida (el 100 % en los nuevos suelos urbanizables), ceder el 15 % del aprovechamiento y fija densidades de 150 a 225 habitantes por hectárea. El plazo para presentar proyectos vence el 24 de julio de 2027.
Si tienes suelo en Mallorca y llevas años esperando a que el planeamiento se mueva, esta ley es la razón por la que a mucha gente le han empezado a sonar el teléfono este año.
No es una reforma menor del urbanismo balear: es una vía extraordinaria, con fecha de caducidad, para poner suelo en carga sin esperar a la revisión del plan general. En Construcciones Armalutx llevamos desde 1967 construyendo en la isla y hemos visto pasar unas cuantas normas de urgencia. Esta tiene condiciones exigentes, pero también plazos que por una vez se cuentan en meses.
¿Qué es un proyecto residencial estratégico en Baleares?
Es una figura urbanística creada por la Ley 4/2025, de 18 de julio, que permite tramitar de forma acelerada el desarrollo de suelo destinado a vivienda, saltando el circuito ordinario de modificación del planeamiento. Su objetivo declarado es aumentar la oferta de suelo para facilitar el acceso a una vivienda «digna, adecuada, accesible y asequible».
Entró en vigor el 24 de julio de 2025, tras su publicación en el BOIB nº 97.
En román paladino: el Govern ha abierto una ventana temporal para que suelo que hoy no se puede desarrollar pase a poder desarrollarse, a cambio de que una parte muy grande de lo que se construya sea vivienda protegida.
¿Qué municipios de Mallorca pueden acogerse y con qué condiciones?
La ley distingue tres ámbitos, y las condiciones cambian bastante entre ellos:
- Palma, con tratamiento propio en el capítulo II de la ley.
- Municipios de más de 10.000 habitantes, sobre suelo urbano y urbanizable.
- Municipios de más de 20.000 habitantes, que además pueden actuar sobre áreas de transición reclasificándolas como urbanizables.
Ese tercer supuesto es el que más ha dado que hablar, porque abre a desarrollo terrenos que hoy están clasificados como rústicos en la franja de transición. En Mallorca entran ahí los municipios grandes: Palma, Calvià, Manacor, Inca y Llucmajor.
¿Cuánta vivienda protegida hay que hacer?
Los porcentajes son la parte dura de la ley y conviene tenerlos claros antes de hacer números:
| Ámbito | Vivienda protegida mínima | En alquiler |
|---|---|---|
| Palma y municipios de +10.000 hab. | 50 % | 50 % de ese porcentaje |
| Nuevos suelos urbanizables en áreas de transición | 100 % | 50 % como mínimo |
Es decir: en el supuesto que reclasifica áreas de transición, todo lo que se construya es vivienda protegida, y la mitad en régimen de alquiler. No es un desarrollo residencial libre con una cuota social; es al revés.
A eso se suma la cesión obligatoria del 15 % del aprovechamiento lucrativo libre de cargas de urbanización al ayuntamiento, que también se destina a vivienda de protección pública (artículos 7, 10, 14 y 20 de la ley).
¿Qué densidad se puede alcanzar?
La densidad residencial máxima bruta depende del tamaño del municipio:
- Palma: 225 habitantes por hectárea.
- Municipios de más de 20.000 habitantes: 180 habitantes por hectárea.
- Municipios de entre 10.000 y 20.000 habitantes: 150 habitantes por hectárea.
- Eivissa: 225 habitantes por hectárea.
Son cifras altas para el estándar balear, y están puestas a propósito: la ley busca compacidad y número de viviendas, no parcelas grandes.
¿Cómo se tramita y cuánto tarda?
La ley establece un procedimiento simplificado: estudio preliminar, evaluación ambiental estratégica simplificada y silencio administrativo positivo transcurridos seis meses (artículo 16). Ese último punto es el que de verdad cambia el cálculo de un promotor: seis meses frente a los años que puede consumir una modificación de planeamiento por el cauce ordinario.
Conviene no confundirlo con lo que ocurre en otros ámbitos del urbanismo balear, donde la reciente ley ómnibus ha ido en la dirección contraria y ha eliminado el silencio positivo en las legalizaciones. Aquí, en cambio, el silencio juega a favor.
¿Hasta cuándo se pueden presentar proyectos?
El plazo de presentación es de 24 meses desde la entrada en vigor de la ley (artículo 16.1.a). Como entró en vigor el 24 de julio de 2025, la fecha límite es el 24 de julio de 2027.
Dicho de otro modo: a día de hoy queda algo menos de un año y medio. Y entre estudio preliminar, redacción y evaluación ambiental, ese margen se come solo. Quien esté valorando acogerse debería estar ya con el equipo técnico trabajando, no pensándolo.
¿Qué significa esto si eres promotor o propietario de suelo en Mallorca?
Significa que hay una vía real para desarrollar, con un precio: el producto es mayoritariamente protegido y la cesión es alta. La operación se sostiene si el suelo se ha adquirido a valor razonable y si el coste de ejecución está bien controlado, porque el precio de venta está tasado por el régimen de protección.
Ahí es donde entra la parte constructiva. En vivienda protegida el margen no se hace con el precio de venta —que no lo pones tú— sino con el coste por metro cuadrado, el plazo y la ausencia de sobrecostes. Merece la pena repasar a cuánto está el m² de construcción en Mallorca en 2026 y cómo evitar sobrecostes en una obra antes de cerrar números.
Como constructora en Mallorca con más de 50 años, trabajamos habitualmente en promoción plurifamiliar y sabemos lo que significa entregar en plazo cuando hay un calendario administrativo detrás. Puedes ver cómo abordamos la constructora para obra nueva en Mallorca y qué implica un proyecto llave en mano.
Preguntas frecuentes sobre la Ley 4/2025 de proyectos residenciales estratégicos
¿Qué es la Ley 4/2025 de las Illes Balears y qué permite construir?
Es la ley de actuaciones urgentes para la obtención de suelo mediante proyectos residenciales estratégicos, aprobada el 18 de julio de 2025 y en vigor desde el 24 de julio de ese año. Permite desarrollar suelo para vivienda por un procedimiento acelerado en Palma, en municipios de más de 10.000 habitantes y, sobre áreas de transición reclasificables, en los de más de 20.000, siempre con un mínimo del 50 % de vivienda protegida.
¿Hasta cuándo se pueden presentar proyectos residenciales estratégicos en Baleares?
Hasta el 24 de julio de 2027. La ley fija un plazo de presentación de 24 meses desde su entrada en vigor, que se produjo el 24 de julio de 2025 (artículo 16.1.a). Pasada esa fecha, la vía extraordinaria se cierra y el desarrollo de suelo vuelve al procedimiento ordinario de modificación del planeamiento.
¿Qué porcentaje de vivienda protegida exige la Ley 4/2025?
Un mínimo del 50 % en Palma y en los municipios de más de 10.000 habitantes, y del cual la mitad debe destinarse a alquiler. En los nuevos suelos urbanizables procedentes de áreas de transición la exigencia sube al 100 % de vivienda protegida, con al menos el 50 % en alquiler. A esto se añade la cesión al ayuntamiento del 15 % del aprovechamiento lucrativo.
¿Se puede construir en suelo rústico en Mallorca con esta ley?
No de forma general. La ley actúa sobre áreas de transición —la franja entre suelo urbano y rústico— en municipios de más de 20.000 habitantes, reclasificándolas como urbanizables. El suelo rústico común sigue sujeto a las limitaciones de la Ley 12/2017 de urbanismo balear, que restringe nuevas edificaciones. Lo explicamos en detalle en si es posible construir en suelo rústico en Mallorca.
¿Cuánto tarda en aprobarse un proyecto residencial estratégico?
El procedimiento simplificado prevé silencio administrativo positivo a los seis meses desde la solicitud, previo estudio preliminar y evaluación ambiental estratégica simplificada. En la práctica, la fase previa de redacción del estudio y la documentación ambiental consume varios meses adicionales, por lo que conviene planificar el conjunto en torno a un año.
Cuándo NO tiene sentido acogerse a esta vía
- Cuando el suelo se compró a precio de residencial libre. Con producto protegido, los números no salen.
- Cuando el proyecto que quieres es de vivienda de alta gama. Esta ley no está pensada para eso.
- Cuando no llegas al 24 de julio de 2027 con el estudio preliminar presentado. Sin margen, el trámite no se acaba.
- Cuando tu parcela ya es urbana consolidada y puedes edificar directamente. No necesitas esta figura para nada.
Hablemos de números antes que de arquitectura
Si estás valorando un proyecto residencial estratégico en Mallorca, lo primero que hay que saber es cuánto cuesta construirlo, porque en vivienda protegida el precio de venta ya viene dado. Podemos ayudarte con un estudio de coste realista y con la planificación de plazos.
Llámanos al +34 625 16 47 18 o escríbenos a info@armalutx.com. Estamos en Inca y trabajamos en toda Mallorca.
Este contenido es orientativo y no sustituye el asesoramiento jurídico ni técnico personalizado. La aplicación concreta de la Ley 4/2025 depende del planeamiento municipal y de la clasificación de cada parcela.
