Todo lo que Debes Saber sobre la Legalización de Suelo Rústico en Baleares

La legalización de suelo rústico en Baleares se ha convertido en una cuestión clave para muchos propietarios, promotores e inversores en las Islas. Durante los últimos años, el marco legal ha dado varios giros importantes con la intención de ofrecer una salida viable a miles de construcciones levantadas en terrenos rústicos, muchas de ellas sin respaldo jurídico o en situaciones bastante difusas. Con la entrada en vigor del Decreto-Ley 3/2024 y la posterior Ley 7/2024, se abre ahora una vía extraordinaria para regularizar estas edificaciones que, aunque no es automática ni sencilla, representa una oportunidad real.

¿Qué significa legalizar una construcción en suelo rústico?

Cuando hablamos de legalización de suelo rústico en Baleares, no nos referimos solo a inscribir una propiedad o pagar una sanción. El procedimiento va más allá: permite obtener una licencia municipal que reconoce legalmente una edificación construida en suelo no urbanizable. Esto puede traducirse en derechos tan relevantes como el acceso a agua corriente, electricidad o fibra óptica, la posibilidad de hacer reformas y, sobre todo, contar con una protección jurídica clara sobre la propiedad.

Un proceso extraordinario con fecha de caducidad

A partir de mayo de 2024, el Govern Balear activó un mecanismo excepcional para regularizar edificaciones cuya infracción urbanística ya haya prescrito. En otras palabras, aunque estas construcciones no pueden ser demolidas por haber superado los plazos legales, tampoco tienen un estatus legal reconocido. Esta nueva normativa abre la puerta a ese reconocimiento.

Pero hay un límite de tiempo. El proceso solo estará disponible durante tres años desde que cada Consell Insular publique su acuerdo:

• Mallorca comenzó el 15 de febrero de 2025
  
• Menorca, el 25 de marzo
  
• Ibiza, el 3 de abril
  
• En Formentera, aún se está esperando el inicio del plazo
  

¿Qué requisitos hay que cumplir?

Para acogerse a este procedimiento de legalización de suelo rústico en Baleares, la vivienda o construcción debe reunir ciertas condiciones:

• Haber sido construida antes del 29 de mayo de 2014 si está en suelo rústico común
  
• Si se ubica en suelo protegido, debe ser anterior al 10 de marzo de 1991
  
• La infracción debe estar prescrita y no estar sujeta a ningún expediente sancionador en curso
  
• No puede encontrarse en áreas excluidas como dominios públicos, zonas de servidumbre, terrenos expropiables o espacios protegidos
  
• Y algo importante: no se puede legalizar con fines turísticos. La propiedad no podrá dedicarse al alquiler vacacional y así quedará registrado
  

¿Cuánto cuesta legalizar?

La legalización de suelo rústico en Baleares conlleva ciertos gastos que hay que tener en cuenta desde el principio. Además de los honorarios de los profesionales implicados —arquitecto, aparejador, abogado urbanista, topógrafo— el propietario debe hacer frente a:

• Las tasas municipales que corresponden al trámite de la licencia
  
• Una contraprestación económica extraordinaria, cuyo porcentaje varía en función del año en que se solicite la legalización:
  
  • 10 % del coste de ejecución si se presenta en el primer año
    
  • 12,5 % en el segundo
    
  • 15 % en el tercero
    

¿Y si los ingresos familiares son bajos? En ese caso, pueden aplicarse bonificaciones del 25 % o del 50 %, siempre que se acredite la renta de los últimos cuatro ejercicios.

Ventajas de tenerlo todo en regla

Regularizar una vivienda en suelo rústico tiene muchas implicaciones positivas:

• Aporta seguridad jurídica tanto para el propietario como para futuros compradores
  
• Permite registrar la vivienda en el Catastro y el Registro de la Propiedad
  
• Abre la puerta a vender con garantías
  
• Da acceso a servicios básicos y financiación bancaria
  
• Y evita sanciones, restricciones o el temido riesgo de derribo
  

En definitiva, es un paso hacia la tranquilidad.

¿Todo son ventajas? No exactamente

Aunque esta vía extraordinaria ha sido recibida con alivio por muchos, también ha despertado críticas:

• Como ya se ha mencionado, no se permite ningún uso turístico en las viviendas regularizadas
  
• Algunos colectivos ecologistas ven en esta medida una forma de consolidar prácticas urbanísticas que no deberían normalizarse
  
• Ciertos ayuntamientos, especialmente en zonas como la Serra de Tramuntana, podrían imponer condiciones adicionales
  
• Y hay que tener en cuenta que el Tribunal Constitucional ha admitido a trámite un recurso contra parte del contenido de la ley
  

Julio de 2025: una nueva puerta abierta a la reclasificación

En pleno verano de 2025, el Parlament de les Illes Balears aprobó una ley que permite, en ciertos municipios de más de 20.000 habitantes, cambiar el uso de suelo rústico a urbanizable. Eso sí, solo si el pleno municipal lo aprueba. Además, también se podrá construir en zonas de transición sin necesidad de haber agotado previamente el suelo urbanizable disponible.

El objetivo declarado es facilitar el acceso a vivienda asequible y reactivar el sector de la construcción. Aun así, hay voces que advierten del impacto ambiental que podría suponer este nuevo modelo de expansión.

¿Y qué pasa con los requisitos técnicos?

Legalizar no es solo una cuestión de papeles. La vivienda también tiene que cumplir con una serie de exigencias técnicas:

• Debe contar con un sistema de tratamiento de aguas que cumpla con la normativa actual
  
• Tiene que respetar los estándares de eficiencia energética
  
• Debe estar bien integrada en el paisaje
  
• Y, por supuesto, garantizar condiciones mínimas de seguridad y salubridad
  

Todo esto debe reflejarse en un proyecto técnico firmado por profesionales colegiados y aprobado por el ayuntamiento correspondiente.

En Construcciones Armalutx te acompañamos durante todo el proceso

Si estás pensando en iniciar un proceso de legalización de suelo rústico en Baleares, en Construcciones Armalutx ponemos a tu disposición un equipo técnico y legal con experiencia para ayudarte de principio a fin. Analizamos tu caso, redactamos los proyectos necesarios y tramitamos el expediente ante las administraciones competentes.

Estamos en Mallorca y conocemos el terreno. Escríbenos cuando quieras y te ayudamos a poner tu propiedad en regla con total confianza y sin sorpresas.