{"id":2532,"date":"2026-09-06T09:50:16","date_gmt":"2026-09-06T09:50:16","guid":{"rendered":"https:\/\/armalutx.com\/ley-proyectos-residenciales-estrategicos-baleares-que-permite-construir\/"},"modified":"2026-09-06T09:50:16","modified_gmt":"2026-09-06T09:50:16","slug":"balearic-islands-strategic-residential-projects-law-that-allows-construction","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/armalutx.com\/en\/ley-proyectos-residenciales-estrategicos-baleares-que-permite-construir\/","title":{"rendered":"Law 4\/2025: What You Can Now Build in the Balearic Islands"},"content":{"rendered":"<div class=\"seo-tldr\">\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Ley 4\/2025, de 18 de julio, permite en Baleares desarrollar suelo para vivienda por una v\u00eda acelerada llamada proyectos residenciales estrat\u00e9gicos. Aplica a Palma, a los municipios de m\u00e1s de 10.000 habitantes y \u2014en \u00e1reas de transici\u00f3n reclasificables\u2014 a los de m\u00e1s de 20.000. Exige destinar al menos el 50 % a vivienda protegida (el 100 % en los nuevos suelos urbanizables), ceder el 15 % del aprovechamiento y fija densidades de 150 a 225 habitantes por hect\u00e1rea. El plazo para presentar proyectos vence el 24 de julio de 2027.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si tienes suelo en Mallorca y llevas a\u00f1os esperando a que el planeamiento se mueva, esta ley es la raz\u00f3n por la que a mucha gente le han empezado a sonar el tel\u00e9fono este a\u00f1o.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No es una reforma menor del urbanismo balear: es una v\u00eda extraordinaria, con fecha de caducidad, para poner suelo en carga sin esperar a la revisi\u00f3n del plan general. En Construcciones Armalutx llevamos desde 1967 construyendo en la isla y hemos visto pasar unas cuantas normas de urgencia. Esta tiene condiciones exigentes, pero tambi\u00e9n plazos que por una vez se cuentan en meses.<\/p>\n\n<\/div>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 es un proyecto residencial estrat\u00e9gico en Baleares?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es una figura urban\u00edstica creada por la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-2025-22026\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley 4\/2025, de 18 de julio<\/a>, que permite tramitar de forma acelerada el desarrollo de suelo destinado a vivienda, saltando el circuito ordinario de modificaci\u00f3n del planeamiento. Su objetivo declarado es aumentar la oferta de suelo para facilitar el acceso a una vivienda \u00abdigna, adecuada, accesible y asequible\u00bb.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entr\u00f3 en vigor el 24 de julio de 2025, tras su publicaci\u00f3n en el BOIB n\u00ba 97.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En rom\u00e1n paladino: el Govern ha abierto una ventana temporal para que suelo que hoy no se puede desarrollar pase a poder desarrollarse, a cambio de que una parte muy grande de lo que se construya sea vivienda protegida.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 municipios de Mallorca pueden acogerse y con qu\u00e9 condiciones?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La ley distingue tres \u00e1mbitos, y las condiciones cambian bastante entre ellos:<\/p>\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n\n<li><strong>Palma<\/strong>, con tratamiento propio en el cap\u00edtulo II de la ley.<\/li>\n\n\n<li><strong>Municipios de m\u00e1s de 10.000 habitantes<\/strong>, sobre suelo urbano y urbanizable.<\/li>\n\n\n<li><strong>Municipios de m\u00e1s de 20.000 habitantes<\/strong>, que adem\u00e1s pueden actuar sobre \u00e1reas de transici\u00f3n reclasific\u00e1ndolas como urbanizables.<\/li>\n\n<\/ol>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ese tercer supuesto es el que m\u00e1s ha dado que hablar, porque abre a desarrollo terrenos que hoy est\u00e1n clasificados como r\u00fasticos en la franja de transici\u00f3n. En Mallorca entran ah\u00ed los municipios grandes: Palma, Calvi\u00e0, Manacor, Inca y Llucmajor.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCu\u00e1nta vivienda protegida hay que hacer?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Los porcentajes son la parte dura de la ley y conviene tenerlos claros antes de hacer n\u00fameros:<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>\u00c1mbito<\/th><th>Vivienda protegida m\u00ednima<\/th><th>En alquiler<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Palma y municipios de +10.000 hab.<\/td><td>50 %<\/td><td>50 % de ese porcentaje<\/td><\/tr><tr><td>Nuevos suelos urbanizables en \u00e1reas de transici\u00f3n<\/td><td>100 %<\/td><td>50 % como m\u00ednimo<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es decir: en el supuesto que reclasifica \u00e1reas de transici\u00f3n, <strong>todo lo que se construya es vivienda protegida<\/strong>, y la mitad en r\u00e9gimen de alquiler. No es un desarrollo residencial libre con una cuota social; es al rev\u00e9s.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A eso se suma la <strong>cesi\u00f3n obligatoria del 15 % del aprovechamiento lucrativo<\/strong> libre de cargas de urbanizaci\u00f3n al ayuntamiento, que tambi\u00e9n se destina a vivienda de protecci\u00f3n p\u00fablica (art\u00edculos 7, 10, 14 y 20 de la ley).<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 densidad se puede alcanzar?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La densidad residencial m\u00e1xima bruta depende del tama\u00f1o del municipio:<\/p>\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n\n<li><strong>Palma:<\/strong> 225 habitantes por hect\u00e1rea.<\/li>\n\n\n<li><strong>Municipios de m\u00e1s de 20.000 habitantes:<\/strong> 180 habitantes por hect\u00e1rea.<\/li>\n\n\n<li><strong>Municipios de entre 10.000 y 20.000 habitantes:<\/strong> 150 habitantes por hect\u00e1rea.<\/li>\n\n\n<li><strong>Eivissa:<\/strong> 225 habitantes por hect\u00e1rea.<\/li>\n\n<\/ul>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Son cifras altas para el est\u00e1ndar balear, y est\u00e1n puestas a prop\u00f3sito: la ley busca compacidad y n\u00famero de viviendas, no parcelas grandes.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfC\u00f3mo se tramita y cu\u00e1nto tarda?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La ley establece un procedimiento simplificado: <strong>estudio preliminar<\/strong>, <strong>evaluaci\u00f3n ambiental estrat\u00e9gica simplificada<\/strong> y <strong>silencio administrativo positivo transcurridos seis meses<\/strong> (art\u00edculo 16). Ese \u00faltimo punto es el que de verdad cambia el c\u00e1lculo de un promotor: seis meses frente a los a\u00f1os que puede consumir una modificaci\u00f3n de planeamiento por el cauce ordinario.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Conviene no confundirlo con lo que ocurre en otros \u00e1mbitos del urbanismo balear, donde la reciente ley \u00f3mnibus ha ido en la direcci\u00f3n contraria y ha eliminado el silencio positivo en las legalizaciones. Aqu\u00ed, en cambio, el silencio juega a favor.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfHasta cu\u00e1ndo se pueden presentar proyectos?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El plazo de presentaci\u00f3n es de <strong>24 meses desde la entrada en vigor<\/strong> de la ley (art\u00edculo 16.1.a). Como entr\u00f3 en vigor el 24 de julio de 2025, la fecha l\u00edmite es el <strong>24 de julio de 2027<\/strong>.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dicho de otro modo: a d\u00eda de hoy queda algo menos de un a\u00f1o y medio. Y entre estudio preliminar, redacci\u00f3n y evaluaci\u00f3n ambiental, ese margen se come solo. Quien est\u00e9 valorando acogerse deber\u00eda estar ya con el equipo t\u00e9cnico trabajando, no pens\u00e1ndolo.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 significa esto si eres promotor o propietario de suelo en Mallorca?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Significa que hay una v\u00eda real para desarrollar, con un precio: el producto es mayoritariamente protegido y la cesi\u00f3n es alta. La operaci\u00f3n se sostiene si el suelo se ha adquirido a valor razonable y si el coste de ejecuci\u00f3n est\u00e1 bien controlado, porque el precio de venta est\u00e1 tasado por el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ah\u00ed es donde entra la parte constructiva. En vivienda protegida el margen no se hace con el precio de venta \u2014que no lo pones t\u00fa\u2014 sino con el coste por metro cuadrado, el plazo y la ausencia de sobrecostes. Merece la pena repasar <a href=\"https:\/\/armalutx.com\/a-cuanto-esta-el-m%c2%b2-de-construccion-en-mallorca-en-2026\/\">a cu\u00e1nto est\u00e1 el m\u00b2 de construcci\u00f3n en Mallorca en 2026<\/a> y <a href=\"https:\/\/armalutx.com\/como-evitar-sobrecostes-en-una-obra\/\">c\u00f3mo evitar sobrecostes en una obra<\/a> antes de cerrar n\u00fameros.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Como <a href=\"\/\">constructora en Mallorca con m\u00e1s de 50 a\u00f1os<\/a>, trabajamos habitualmente en promoci\u00f3n plurifamiliar y sabemos lo que significa entregar en plazo cuando hay un calendario administrativo detr\u00e1s. Puedes ver c\u00f3mo abordamos la <a href=\"https:\/\/armalutx.com\/constructora-para-obra-nueva-en-mallorca\/\">constructora para obra nueva en Mallorca<\/a> y qu\u00e9 implica un <a href=\"https:\/\/armalutx.com\/que-es-un-proyecto-llave-en-mano\/\">proyecto llave en mano<\/a>.<\/p>\n\n<div class=\"seo-faq\">\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Preguntas frecuentes sobre la Ley 4\/2025 de proyectos residenciales estrat\u00e9gicos<\/h2>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 es la Ley 4\/2025 de las Illes Balears y qu\u00e9 permite construir?<\/h3>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es la ley de actuaciones urgentes para la obtenci\u00f3n de suelo mediante proyectos residenciales estrat\u00e9gicos, aprobada el 18 de julio de 2025 y en vigor desde el 24 de julio de ese a\u00f1o. Permite desarrollar suelo para vivienda por un procedimiento acelerado en Palma, en municipios de m\u00e1s de 10.000 habitantes y, sobre \u00e1reas de transici\u00f3n reclasificables, en los de m\u00e1s de 20.000, siempre con un m\u00ednimo del 50 % de vivienda protegida.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfHasta cu\u00e1ndo se pueden presentar proyectos residenciales estrat\u00e9gicos en Baleares?<\/h3>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Hasta el 24 de julio de 2027. La ley fija un plazo de presentaci\u00f3n de 24 meses desde su entrada en vigor, que se produjo el 24 de julio de 2025 (art\u00edculo 16.1.a). Pasada esa fecha, la v\u00eda extraordinaria se cierra y el desarrollo de suelo vuelve al procedimiento ordinario de modificaci\u00f3n del planeamiento.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 porcentaje de vivienda protegida exige la Ley 4\/2025?<\/h3>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un m\u00ednimo del 50 % en Palma y en los municipios de m\u00e1s de 10.000 habitantes, y del cual la mitad debe destinarse a alquiler. En los nuevos suelos urbanizables procedentes de \u00e1reas de transici\u00f3n la exigencia sube al 100 % de vivienda protegida, con al menos el 50 % en alquiler. A esto se a\u00f1ade la cesi\u00f3n al ayuntamiento del 15 % del aprovechamiento lucrativo.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfSe puede construir en suelo r\u00fastico en Mallorca con esta ley?<\/h3>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No de forma general. La ley act\u00faa sobre \u00e1reas de transici\u00f3n \u2014la franja entre suelo urbano y r\u00fastico\u2014 en municipios de m\u00e1s de 20.000 habitantes, reclasific\u00e1ndolas como urbanizables. El suelo r\u00fastico com\u00fan sigue sujeto a las limitaciones de la Ley 12\/2017 de urbanismo balear, que restringe nuevas edificaciones. Lo explicamos en detalle en si <a href=\"https:\/\/armalutx.com\/es-posible-construir-en-suelo-rustico-en-mallorca\/\">es posible construir en suelo r\u00fastico en Mallorca<\/a>.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCu\u00e1nto tarda en aprobarse un proyecto residencial estrat\u00e9gico?<\/h3>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El procedimiento simplificado prev\u00e9 silencio administrativo positivo a los seis meses desde la solicitud, previo estudio preliminar y evaluaci\u00f3n ambiental estrat\u00e9gica simplificada. En la pr\u00e1ctica, la fase previa de redacci\u00f3n del estudio y la documentaci\u00f3n ambiental consume varios meses adicionales, por lo que conviene planificar el conjunto en torno a un a\u00f1o.<\/p>\n\n<\/div>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cu\u00e1ndo NO tiene sentido acogerse a esta v\u00eda<\/h2>\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n\n<li><strong>Cuando el suelo se compr\u00f3 a precio de residencial libre.<\/strong> Con producto protegido, los n\u00fameros no salen.<\/li>\n\n\n<li><strong>Cuando el proyecto que quieres es de vivienda de alta gama.<\/strong> Esta ley no est\u00e1 pensada para eso.<\/li>\n\n\n<li><strong>Cuando no llegas al 24 de julio de 2027<\/strong> con el estudio preliminar presentado. Sin margen, el tr\u00e1mite no se acaba.<\/li>\n\n\n<li><strong>Cuando tu parcela ya es urbana consolidada y puedes edificar directamente.<\/strong> No necesitas esta figura para nada.<\/li>\n\n<\/ul>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Hablemos de n\u00fameros antes que de arquitectura<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si est\u00e1s valorando un proyecto residencial estrat\u00e9gico en Mallorca, lo primero que hay que saber es cu\u00e1nto cuesta construirlo, porque en vivienda protegida el precio de venta ya viene dado. Podemos ayudarte con un estudio de coste realista y con la planificaci\u00f3n de plazos.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ll\u00e1manos al <strong>+34 625 16 47 18<\/strong> o escr\u00edbenos a <strong>info@armalutx.com<\/strong>. Estamos en Inca y trabajamos en toda Mallorca.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Este contenido es orientativo y no sustituye el asesoramiento jur\u00eddico ni t\u00e9cnico personalizado. La aplicaci\u00f3n concreta de la Ley 4\/2025 depende del planeamiento municipal y de la clasificaci\u00f3n de cada parcela.<\/em><\/p>\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@type\": \"FAQPage\",\n  \"mainEntity\": [\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"\u00bfQu\u00e9 es la Ley 4\/2025 de las Illes Balears y qu\u00e9 permite construir?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"Es la ley de actuaciones urgentes para la obtenci\u00f3n de suelo mediante proyectos residenciales estrat\u00e9gicos, aprobada el 18 de julio de 2025 y en vigor desde el 24 de julio de ese a\u00f1o. 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