{"id":2481,"date":"2026-08-04T08:08:36","date_gmt":"2026-08-04T08:08:36","guid":{"rendered":"https:\/\/armalutx.com\/cerrar-una-terraza-en-mallorca-permisos-y-coste\/"},"modified":"2026-08-05T07:58:43","modified_gmt":"2026-08-05T07:58:43","slug":"enclosing-a-terrace-in-mallorca-permits-and-costs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/armalutx.com\/en\/cerrar-una-terraza-en-mallorca-permisos-y-coste\/","title":{"rendered":"Enclosing a Terrace in Mallorca: Permits and Cost"},"content":{"rendered":"<div class=\"seo-tldr\">\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cerrar una terraza en Mallorca cuesta entre 250 \u20ac y 600 \u20ac\/m\u00b2 seg\u00fan el material, lo que sit\u00faa una terraza de 15 m\u00b2 entre 3.400 \u20ac y 6.000 \u20ac en 2026. Hace falta licencia municipal \u2014sin ella el cerramiento es ilegal aunque los vecinos lo aprueben\u2014 y acuerdo de la comunidad, habitualmente por tres quintos. Y hay un detalle que casi nadie comprueba: cerrar la terraza puede computar como superficie construida y consumir edificabilidad.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cerrar la terraza parece la reforma m\u00e1s inofensiva del mundo. Ganas una habitaci\u00f3n, la casa a\u00edsla mejor y en dos d\u00edas est\u00e1 hecho. Y sin embargo, es una de las obras que m\u00e1s expedientes de disciplina urban\u00edstica genera en Mallorca, junto con las piscinas sin declarar. El motivo es siempre el mismo: se hace primero y se pregunta despu\u00e9s.<\/p>\n\n<\/div>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfSe puede cerrar una terraza en Mallorca?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se puede, siempre que lo permita la normativa urban\u00edstica del municipio, lo autorice la comunidad de propietarios si afecta a la fachada y se obtenga la licencia municipal correspondiente. Las tres condiciones son acumulativas: fallar en una invalida la obra entera.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lo que muchos propietarios no saben es que el orden importa. El acuerdo de la comunidad no sustituye a la licencia, y la licencia no sustituye al acuerdo de la comunidad. Y sin comprobar primero el planeamiento, puedes conseguir las dos cosas y que la obra siga siendo inviable.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 permisos hacen falta para cerrar una terraza?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se necesitan dos autorizaciones distintas: el acuerdo de la junta de propietarios, normalmente por mayor\u00eda de tres quintos por tratarse de una alteraci\u00f3n de elemento com\u00fan seg\u00fan la <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1960-10906\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley de Propiedad Horizontal<\/a>, y la licencia municipal, que seg\u00fan el alcance ser\u00e1 declaraci\u00f3n responsable, obra menor u obra mayor con proyecto t\u00e9cnico.<\/p>\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n\n<li>Consultar el planeamiento municipal y la normativa de la comunidad de propietarios.<\/li>\n\n\n<li>Llevar la propuesta a junta y obtener el acuerdo con la mayor\u00eda exigida.<\/li>\n\n\n<li>Encargar el proyecto o la memoria t\u00e9cnica seg\u00fan lo que pida el ayuntamiento.<\/li>\n\n\n<li>Solicitar la licencia y abonar la tasa, entre el 2 % y el 6 % del presupuesto de ejecuci\u00f3n.<\/li>\n\n\n<li>Ejecutar la obra respetando lo autorizado, sin modificaciones sobre la marcha.<\/li>\n\n\n<li>Declarar el cambio en la <a href=\"https:\/\/www.sedecatastro.gob.es\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Sede Electr\u00f3nica del Catastro<\/a> si la superficie construida se ha modificado.<\/li>\n\n<\/ol>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Sin licencia municipal el cerramiento es ilegal aunque la comunidad lo haya aprobado por unanimidad.<\/strong> El acuerdo vecinal resuelve la parte civil, no la administrativa.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCu\u00e1nto cuesta cerrar una terraza en Mallorca?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entre 250 \u20ac y 600 \u20ac\/m\u00b2 en 2026 seg\u00fan el sistema y la calidad del perfil. Una terraza de 15 m\u00b2 con cerramiento de aluminio se sit\u00faa entre 3.400 \u20ac y 4.000 \u20ac, y con rotura de puente t\u00e9rmico y vidrio de altas prestaciones puede llegar a los 9.000 \u20ac.<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>Tipo de cerramiento<\/th><th>Precio 2026<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Aluminio sin rotura de puente t\u00e9rmico<\/td><td>250 \u2013 450 \u20ac\/m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td>Aluminio con rotura de puente t\u00e9rmico<\/td><td>350 \u2013 600 \u20ac\/m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td>Cortina de cristal sin perfiler\u00eda vertical<\/td><td>300 \u2013 550 \u20ac\/m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td>Terraza tipo de 15 m\u00b2 (llave en mano)<\/td><td>3.400 \u2013 6.000 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Tasas municipales<\/td><td>2 % \u2013 6 % del presupuesto<\/td><\/tr><tr><td>Proyecto t\u00e9cnico (si se exige)<\/td><td>500 \u2013 1.500 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En Mallorca, la rotura de puente t\u00e9rmico no es un extra prescindible. Una terraza cerrada al sur sin control solar se convierte en un invernadero de junio a septiembre, y acabas gastando en climatizar lo que ahorraste en carpinter\u00eda.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCerrar una terraza cuenta como superficie construida?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Suele contar, y es la consecuencia que m\u00e1s sorprende. Si el cerramiento es fijo y crea un espacio cubierto y cerrado, en la mayor\u00eda de municipios computa como superficie construida a efectos de edificabilidad, lo que implica actualizar catastro y, en consecuencia, pagar m\u00e1s IBI.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esto tiene dos derivadas importantes en Mallorca:<\/p>\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n\n<li><strong>Si el edificio ya tiene agotada la edificabilidad<\/strong>, el ayuntamiento puede denegar la licencia directamente, por mucho que la comunidad est\u00e9 de acuerdo.<\/li>\n\n\n<li><strong>Si buscas ganar metros de forma regularizada<\/strong>, quiz\u00e1 lo que te interesa no es un cerramiento sino una <a href=\"https:\/\/armalutx.com\/ampliacion-de-vivienda-en-mallorca\/\">ampliaci\u00f3n de vivienda en Mallorca<\/a> bien planteada.<\/li>\n\n<\/ul>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Existe un matiz relevante: los cerramientos plegables y totalmente practicables, tipo cortina de cristal, se consideran en algunos municipios acristalamiento y no cierre, precisamente porque no crean un volumen cerrado permanente. Es una v\u00eda habitual, pero var\u00eda de ayuntamiento a ayuntamiento y conviene confirmarlo antes de comprar nada.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 pasa si cierro la terraza sin licencia en Mallorca?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se abre expediente de disciplina urban\u00edstica, con multa y orden de restituci\u00f3n, es decir, la obligaci\u00f3n de retirar el cerramiento a tu costa. Adem\u00e1s, la obra sin legalizar aparecer\u00e1 en la nota simple y complicar\u00e1 la venta o la hipoteca del inmueble.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Hay un plazo de prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n de restablecimiento de la legalidad, pero en Mallorca conviene no confiarse: en suelo protegido y en entornos catalogados la infracci\u00f3n no prescribe. Y aunque prescriba, la obra queda como fuera de ordenaci\u00f3n, lo que limita cualquier reforma posterior y penaliza el valor del inmueble en la tasaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfSe puede cerrar una terraza en un edificio catalogado?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En edificios catalogados o en cascos hist\u00f3ricos protegidos, el cerramiento suele denegarse por alterar la imagen de la fachada. En Palma, S\u00f3ller, Pollen\u00e7a o Valldemossa, la comisi\u00f3n de patrimonio es especialmente restrictiva con cualquier modificaci\u00f3n visible desde la v\u00eda p\u00fablica.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En estos casos hay margen en las fachadas interiores o en patios no visibles, siempre con informe favorable previo. Merece la pena consultarlo antes de invertir en proyecto: el criterio de patrimonio se conoce con una consulta previa, y ahorra bastante dinero saberlo de antemano. La normativa aplicable la publica el <a href=\"https:\/\/www.conselldemallorca.cat\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Consell de Mallorca<\/a> junto con cada ayuntamiento.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCerrar la terraza revaloriza la vivienda?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Revaloriza si est\u00e1 legalizado y bien ejecutado, y penaliza si no lo est\u00e1. Una terraza cerrada con licencia e inscrita en catastro suma metros \u00fatiles reales al inmueble; una cerrada sin papeles resta valor, porque el comprador y su banco descubrir\u00e1n la discrepancia en la tasaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es exactamente el mismo criterio que aplicamos a cualquier obra: lo que no est\u00e1 en regla no computa como valor, computa como riesgo.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cu\u00e1ndo NO conviene cerrar la terraza<\/h2>\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n\n<li><strong>Cuando el edificio tiene agotada la edificabilidad.<\/strong> No te van a dar licencia, y hacerlo igual te expone a un expediente.<\/li>\n\n\n<li><strong>Cuando la terraza es la \u00fanica salida de humos o ventilaci\u00f3n de la cocina.<\/strong> Cerrarla puede dejar la vivienda fuera de la normativa de habitabilidad.<\/li>\n\n\n<li><strong>Cuando piensas vender a corto plazo y no vas a legalizarlo.<\/strong> Perder\u00e1s en tasaci\u00f3n m\u00e1s de lo que inviertas en la obra.<\/li>\n\n\n<li><strong>Cuando es la cubierta del vecino de abajo y no has resuelto la impermeabilizaci\u00f3n.<\/strong> Cerrar por encima de un problema de agua lo esconde, no lo arregla.<\/li>\n\n<\/ul>\n\n<div class=\"seo-faq\">\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Preguntas frecuentes sobre cerrar una terraza en Mallorca<\/h2>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 mayor\u00eda necesita la comunidad para autorizar el cierre de una terraza?<\/h3>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Habitualmente tres quintos de propietarios y cuotas, al tratarse de una alteraci\u00f3n de la fachada, que es elemento com\u00fan. Algunas comunidades tienen recogido en sus estatutos un r\u00e9gimen espec\u00edfico que permite los cerramientos siguiendo un modelo homog\u00e9neo previamente aprobado, y en ese caso basta con ajustarse a \u00e9l y comunicarlo.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfPuedo cerrar la terraza si otros vecinos ya lo han hecho?<\/h3>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No autom\u00e1ticamente. Que existan cerramientos previos no crea derecho, y muchos de ellos pueden estar sin legalizar. Lo que s\u00ed puede ocurrir es que la comunidad haya aprobado un modelo tipo de cerramiento; en ese supuesto, ajustarte a ese modelo facilita mucho la autorizaci\u00f3n vecinal, aunque seguir\u00e1s necesitando la licencia municipal.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCu\u00e1nto tarda el ayuntamiento en conceder la licencia para cerrar una terraza?<\/h3>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entre uno y tres meses en la mayor\u00eda de municipios de Mallorca si se tramita como obra menor o declaraci\u00f3n responsable. Si el ayuntamiento exige proyecto t\u00e9cnico o el inmueble est\u00e1 en entorno protegido, el plazo puede irse a cuatro o seis meses por el informe de patrimonio.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfHay que pagar m\u00e1s IBI despu\u00e9s de cerrar una terraza?<\/h3>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">S\u00ed, cuando el cerramiento computa como superficie construida hay que declararlo en catastro y el valor catastral del inmueble aumenta, lo que se traduce en un recibo de IBI m\u00e1s alto. La subida suele ser moderada, pero omitir la declaraci\u00f3n catastral es una infracci\u00f3n tributaria independiente de la urban\u00edstica.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfEs lo mismo cerrar una terraza que instalar una p\u00e9rgola bioclim\u00e1tica?<\/h3>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No. Una p\u00e9rgola bioclim\u00e1tica es una estructura de sombra con lamas orientables que no crea un espacio cerrado y estanco, por lo que su tramitaci\u00f3n suele ser m\u00e1s sencilla y raramente computa como superficie construida. El cerramiento acristalado, en cambio, genera un volumen cerrado y ah\u00ed es donde aparecen las implicaciones de edificabilidad y catastro.<\/p>\n\n<\/div>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cons\u00faltanos antes de encargar el cerramiento<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si est\u00e1s pensando en cerrar la terraza, la llamada m\u00e1s rentable que puedes hacer es la primera: comprobar si tu edificio lo permite antes de pedir presupuestos de carpinter\u00eda. En Construcciones Armalutx llevamos desde 1967 tramitando licencias y ejecutando obra en toda Mallorca, y te decimos con claridad qu\u00e9 se puede hacer en tu caso.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ll\u00e1manos al 625 16 47 18 o escr\u00edbenos a info@armalutx.com. Somos una <a href=\"https:\/\/armalutx.com\/\">empresa de reformas y construcci\u00f3n en Mallorca<\/a> con equipo propio, y tambi\u00e9n ejecutamos <a href=\"https:\/\/armalutx.com\/reformas-de-pisos-en-mallorca\/\">reformas de pisos en Mallorca<\/a> completas.<\/p>\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@type\": \"FAQPage\",\n  \"mainEntity\": [\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"\u00bfQu\u00e9 mayor\u00eda necesita la comunidad para autorizar el cierre de una terraza?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"Habitualmente tres quintos de propietarios y cuotas, al tratarse de una alteraci\u00f3n de la fachada, que es elemento com\u00fan. 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