{"id":2465,"date":"2026-08-04T07:45:03","date_gmt":"2026-08-04T07:45:03","guid":{"rendered":"https:\/\/armalutx.com\/comprar-y-reformar-una-casa-en-mallorca-siendo-extranjero\/"},"modified":"2026-08-05T07:41:50","modified_gmt":"2026-08-05T07:41:50","slug":"buying-and-renovating-a-house-in-mallorca-as-a-foreigner","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/armalutx.com\/en\/comprar-y-reformar-una-casa-en-mallorca-siendo-extranjero\/","title":{"rendered":"Buying and Renovating a House in Mallorca as a Foreigner"},"content":{"rendered":"<div class=\"seo-tldr\">\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cualquier extranjero puede comprar una vivienda en Mallorca en 2026 sin restricciones: la propuesta de vetar la compra a no residentes fue rechazada en el Parlament balear por inviable en el marco europeo. Hace falta NIE, cuenta bancaria espa\u00f1ola y pagar el ITP, que en Baleares va del 8 % al 13 % seg\u00fan el valor. El precio medio en Mallorca ronda los 4.700 \u20ac\/m\u00b2 en casas y la reforma integral parte de 2.800 \u20ac\/m\u00b2 en gama alta.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cada semana atendemos a alguien que acaba de comprar \u2014o est\u00e1 a punto de comprar\u2014 una casa en Mallorca desde Alemania, Reino Unido, Suiza o Pa\u00edses Bajos. Y casi siempre llegan con las mismas tres dudas: si legalmente pueden, cu\u00e1nto van a pagar de impuestos y si es posible reformar una casa a 1.500 kil\u00f3metros de distancia sin que la obra se convierta en una pesadilla. Vamos por partes.<\/p>\n\n<\/div>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfPuede un extranjero comprar una casa en Mallorca en 2026?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">S\u00ed, sin ninguna restricci\u00f3n. Cualquier persona, con independencia de su nacionalidad o de si reside en Espa\u00f1a, puede comprar una vivienda en Mallorca de forma totalmente legal. La iniciativa que planteaba vetar durante diez a\u00f1os la compra a personas sin residencia previa fue rechazada en el Parlament balear en 2026 por considerarse jur\u00eddicamente inviable dentro del marco de la Uni\u00f3n Europea.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Conviene decirlo claro porque circula mucho ruido: no existe hoy ninguna norma que impida a un ciudadano alem\u00e1n, brit\u00e1nico o estadounidense comprar en la isla. Lo que s\u00ed existe es un mercado tensionado, con precios en m\u00e1ximos hist\u00f3ricos, y un debate pol\u00edtico vivo. Si tu operaci\u00f3n est\u00e1 en marcha, el marco legal actual es el que aplica.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 tr\u00e1mites necesita un extranjero para comprar una vivienda en Mallorca?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se necesitan cinco cosas: NIE, cuenta bancaria en Espa\u00f1a, comprobaci\u00f3n registral del inmueble, escritura ante notario y liquidaci\u00f3n de impuestos en los 30 d\u00edas h\u00e1biles siguientes.<\/p>\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n\n<li><strong>Obtener el NIE<\/strong> (N\u00famero de Identidad de Extranjero) en la comisar\u00eda o en el consulado espa\u00f1ol del pa\u00eds de origen.<\/li>\n\n\n<li><strong>Abrir una cuenta bancaria espa\u00f1ola<\/strong> para domiciliar pagos, suministros e impuestos.<\/li>\n\n\n<li><strong>Pedir nota simple en el Registro de la Propiedad<\/strong> y verificar cargas, superficie real y coincidencia con catastro.<\/li>\n\n\n<li><strong>Firmar arras y despu\u00e9s escritura p\u00fablica<\/strong> ante notario, con traductor jurado si no dominas el castellano.<\/li>\n\n\n<li><strong>Liquidar el ITP con el modelo 600<\/strong> ante la <a href=\"https:\/\/www.atib.es\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ag\u00e8ncia Tribut\u00e0ria de les Illes Balears<\/a> en los 30 d\u00edas h\u00e1biles posteriores a la firma.<\/li>\n\n<\/ol>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El paso 3 es el que m\u00e1s disgustos evita. En Mallorca es frecuente encontrar ampliaciones, piscinas o porches que no constan en catastro ni en registro, y esas irregularidades las hereda el comprador.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCu\u00e1nto cuesta comprar una casa en Mallorca en 2026?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El precio medio de las casas en Mallorca se sit\u00faa en torno a los 4.700 \u20ac\/m\u00b2 en 2026 y el de los apartamentos supera los 5.300 \u20ac\/m\u00b2. Baleares marc\u00f3 su m\u00e1ximo hist\u00f3rico en el primer trimestre de 2026, con 3.885,6 \u20ac\/m\u00b2 de media seg\u00fan los datos de tasaci\u00f3n oficiales.<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>Zona<\/th><th>Precio orientativo 2026<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Media de Baleares<\/td><td>3.885 \u20ac\/m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td>Mallorca, vivienda unifamiliar<\/td><td>~4.700 \u20ac\/m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td>Palma, segunda mano<\/td><td>~5.100 \u20ac\/m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td>Andratx y Port d&#8217;Andratx<\/td><td>desde 7.000 \u20ac\/m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td>Son Vida y zonas prime<\/td><td>5.500 \u2013 8.000 \u20ac\/m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td>Interior de la isla (Inca, Sineu, Petra)<\/td><td>claramente por debajo de la media<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ah\u00ed est\u00e1, por cierto, la oportunidad que muchos compradores extranjeros no ven: el interior de Mallorca ofrece casas de pueblo de piedra a precios muy inferiores a los de la costa, y con reforma pueden quedar mejor que una villa costera de precio triple.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 impuestos y gastos se pagan al comprar una vivienda en Baleares?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En vivienda de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en Baleares es progresivo del 8 % al 13 % seg\u00fan el valor del inmueble. En obra nueva se paga IVA del 10 % m\u00e1s AJD del 1,5 %. A eso hay que sumar notar\u00eda, registro y gestor\u00eda.<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><th>Concepto<\/th><th>Coste 2026<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>ITP (segunda mano, Baleares)<\/td><td>8 % \u2013 13 % progresivo<\/td><\/tr><tr><td>IVA + AJD (obra nueva)<\/td><td>10 % + 1,5 %<\/td><\/tr><tr><td>Notar\u00eda<\/td><td>600 \u2013 1.500 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Registro de la Propiedad<\/td><td>400 \u2013 900 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Gestor\u00eda y asesoramiento<\/td><td>300 \u2013 1.000 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Existen tipos reducidos del 4 % y hasta bonificaciones del 100 % para primera vivienda habitual en determinados supuestos \u2014j\u00f3venes, familias numerosas, personas con discapacidad\u2014, pero rara vez aplican al comprador no residente que adquiere una segunda residencia. Como regla pr\u00e1ctica, calcula entre un 10 % y un 15 % del precio en impuestos y gastos.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 hay que revisar antes de comprar una casa para reformar en Mallorca?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Antes de firmar conviene revisar la situaci\u00f3n urban\u00edstica, el estado estructural y la existencia de c\u00e9dula de habitabilidad. Son los tres factores que pueden convertir una compra atractiva en un problema caro.<\/p>\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n\n<li><strong>Situaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/strong> Si la casa est\u00e1 en suelo r\u00fastico, qu\u00e9 se puede ampliar y qu\u00e9 no. Si est\u00e1 catalogada, qu\u00e9 elementos hay que conservar obligatoriamente.<\/li>\n\n\n<li><strong>Estado de la estructura.<\/strong> Forjados de vigas de madera, aluminosis en edificios de los 60-70, humedades ascendentes en casas de mar\u00e9s. Una inspecci\u00f3n t\u00e9cnica previa cuesta unos cientos de euros y puede ahorrarte decenas de miles.<\/li>\n\n\n<li><strong>C\u00e9dula de habitabilidad.<\/strong> Sin ella no se contratan suministros. Conviene saber si existe y si la reforma obligar\u00e1 a renovarla; lo explicamos en detalle en nuestra gu\u00eda sobre la <a href=\"https:\/\/armalutx.com\/cedula-de-habitabilidad-en-mallorca\/\">c\u00e9dula de habitabilidad en Mallorca<\/a>.<\/li>\n\n\n<li><strong>Coincidencia entre lo construido y lo registrado.<\/strong> Metros que no aparecen, anexos sin legalizar, piscinas fantasma.<\/li>\n\n<\/ul>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un consejo de quien lleva medio siglo abriendo paredes en esta isla: pide una visita t\u00e9cnica <strong>antes<\/strong> de firmar las arras, no despu\u00e9s. Es el \u00fanico momento en que a\u00fan puedes negociar el precio con un informe en la mano.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 licencias hace falta para reformar una casa comprada en Mallorca?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una reforma que toque estructura, fachada, volumen o distribuci\u00f3n requiere licencia de obra mayor, con proyecto t\u00e9cnico y direcci\u00f3n facultativa. Las actuaciones menores \u2014cambiar un pavimento, pintar, sustituir sanitarios sin mover instalaciones\u2014 se tramitan como obra menor o comunicaci\u00f3n previa.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Los plazos reales de concesi\u00f3n en los municipios de Mallorca oscilan entre dos y cinco meses, y se alargan si intervienen informes de patrimonio, costas o carreteras. Es la parte del calendario que menos control tiene cualquier constructora, y quien te prometa una licencia en tres semanas no est\u00e1 siendo honesto contigo. La normativa aplicable la publican el <a href=\"https:\/\/www.conselldemallorca.cat\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Consell de Mallorca<\/a> y el <a href=\"https:\/\/www.caib.es\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Govern de les Illes Balears<\/a>.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCu\u00e1nto cuesta reformar una casa en Mallorca siendo no residente?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Reformar cuesta lo mismo seas o no residente: entre 2.800 \u20ac y 5.000 \u20ac\/m\u00b2 en reforma integral de alta gama en 2026, y menos si el alcance es parcial. Lo que s\u00ed cambia es la gesti\u00f3n, no el precio. Ninguna empresa seria aplica un sobreprecio por nacionalidad.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dicho esto, s\u00ed hay dos costes que el comprador extranjero suele subestimar. El primero, la traducci\u00f3n y el asesoramiento legal durante la obra. El segundo, los viajes: si cada decisi\u00f3n de material exige un vuelo, la reforma se encarece sola. Por eso trabajamos con muestrarios digitales y decisiones agrupadas.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfC\u00f3mo se gestiona una reforma en Mallorca si vives en otro pa\u00eds?<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Con un contrato a precio cerrado, un interlocutor \u00fanico y reportes peri\u00f3dicos por escrito. Es el modelo que mejor funciona cuando el propietario no puede pisar la obra cada semana, y es exactamente c\u00f3mo trabajamos las <a href=\"https:\/\/armalutx.com\/reforma-llave-en-mano-de-villas-en-mallorca\/\">reformas llave en mano de villas en Mallorca<\/a>.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En la pr\u00e1ctica: presupuesto cerrado antes de empezar, seguimiento fotogr\u00e1fico quincenal, selecci\u00f3n de acabados resuelta en una \u00fanica visita presencial y todas las decisiones documentadas por escrito. Nada de \u00abya lo vemos en obra\u00bb, que es donde se disparan los presupuestos y donde el cliente que vive fuera queda m\u00e1s expuesto.<\/p>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Cu\u00e1ndo NO comprar una casa para reformar en Mallorca<\/h2>\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n\n<li><strong>Cuando el inmueble est\u00e1 en suelo r\u00fastico y necesitas ampliarlo.<\/strong> El r\u00e9gimen del suelo r\u00fastico balear es restrictivo; comprar contando con una ampliaci\u00f3n que despu\u00e9s no se autoriza es el error m\u00e1s caro que vemos.<\/li>\n\n\n<li><strong>Cuando la casa est\u00e1 catalogada y buscas una vivienda moderna.<\/strong> En inmuebles protegidos hay que conservar elementos originales, y eso condiciona el resultado final y el presupuesto.<\/li>\n\n\n<li><strong>Cuando el precio de compra ya est\u00e1 en m\u00e1ximo de zona y la reforma es integral.<\/strong> Suma ambas cifras antes de firmar: a veces sale m\u00e1s a cuenta comprar reformado.<\/li>\n\n<\/ul>\n\n<div class=\"seo-faq\">\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Preguntas frecuentes sobre comprar y reformar una casa en Mallorca siendo extranjero<\/h2>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfNecesito el NIE para comprar una casa en Mallorca?<\/h3>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">S\u00ed, el NIE es obligatorio para cualquier extranjero que compre un inmueble en Espa\u00f1a, porque sin \u00e9l no se puede firmar la escritura ni liquidar los impuestos. Se solicita en una comisar\u00eda de Polic\u00eda Nacional en Espa\u00f1a o en el consulado espa\u00f1ol del pa\u00eds de residencia, y el tr\u00e1mite tarda entre dos y seis semanas seg\u00fan la oficina.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfPuedo pedir una hipoteca en Espa\u00f1a siendo extranjero no residente?<\/h3>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">S\u00ed, los bancos espa\u00f1oles conceden hipotecas a no residentes, aunque en condiciones m\u00e1s exigentes: suelen financiar entre el 60 % y el 70 % del valor de tasaci\u00f3n, frente al 80 % habitual para residentes. Necesitar\u00e1s justificar ingresos en tu pa\u00eds de origen, y algunas entidades exigen contratar productos vinculados.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCu\u00e1nto tarda una reforma integral en Mallorca de principio a fin?<\/h3>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entre 8 y 14 meses en una vivienda de tama\u00f1o medio, contando desde la firma del contrato hasta la entrega. De ese total, entre 2 y 5 meses corresponden a la tramitaci\u00f3n de la licencia de obra mayor, y entre 5 y 8 meses a la ejecuci\u00f3n material. Los plazos se alargan si el inmueble est\u00e1 catalogado o en suelo r\u00fastico.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfSe puede reformar una casa en Mallorca sin estar presente en la obra?<\/h3>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">S\u00ed, siempre que el contrato sea a precio cerrado y exista un interlocutor \u00fanico que documente cada decisi\u00f3n. La mayor\u00eda de nuestros clientes internacionales viajan a la isla dos o tres veces durante toda la obra. La clave est\u00e1 en cerrar la memoria de calidades antes de empezar, no sobre la marcha.<\/p>\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00bfEs obligatorio contratar un arquitecto para reformar en Mallorca?<\/h3>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es obligatorio siempre que la reforma afecte a la estructura, la fachada o el volumen del edificio, porque en esos casos el ayuntamiento exige proyecto t\u00e9cnico visado y direcci\u00f3n facultativa. En reformas de acabados sin afectaci\u00f3n estructural no hace falta, aunque la empresa constructora s\u00ed debe cumplir la normativa t\u00e9cnica vigente.<\/p>\n\n<\/div>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Hablemos de tu casa en Mallorca antes de que firmes<\/h2>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si est\u00e1s valorando comprar una casa en Mallorca para reformarla, lo m\u00e1s \u00fatil que podemos hacer por ti es acompa\u00f1arte a verla antes de la firma y decirte con franqueza qu\u00e9 obra necesita y cu\u00e1nto costar\u00e1. Somos una <a href=\"https:\/\/armalutx.com\/\">empresa constructora en Mallorca<\/a> fundada en 1967, con m\u00e1s de 1.500 proyectos entregados y equipo propio de obra.<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Escr\u00edbenos a info@armalutx.com o ll\u00e1manos al 625 16 47 18 y organizamos la visita. Aqu\u00ed puedes ver todos nuestros servicios de <a href=\"https:\/\/armalutx.com\/reformas-de-viviendas-en-mallorca\/\">reformas de viviendas en Mallorca<\/a>.<\/p>\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@type\": \"FAQPage\",\n  \"mainEntity\": [\n    {\n      \"@type\": \"Question\",\n      \"name\": \"\u00bfNecesito el NIE para comprar una casa en Mallorca?\",\n      \"acceptedAnswer\": {\n        \"@type\": \"Answer\",\n        \"text\": \"S\u00ed, el NIE es obligatorio para cualquier extranjero que compre un inmueble en Espa\u00f1a, porque sin \u00e9l no se puede firmar la escritura ni liquidar los impuestos. 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